一线城市房价为什么贵 全球核心城市的房产是投资者大类资产的重点配置，人口流入的都市圈的房子为硬通货之一，在全球货币超发的时代，一线城市核心区域...

admin2025-09-17 22:46:19【世界杯比赛回放视频】

来源：雪球App，作者： 茅洪斌，（https://xueqiu.com/3658388177/240553456）

全球核心城市的房产是投资者大类资产的重点配置，人口流入的都市圈的房子为硬通货之一，在全球货币超发的时代，一线城市核心区域房产是少数能够跑赢通胀的资产之一。由于人口持续流入、土地供给严重不足、优质公共资源集中以及流动性过剩，中国内地一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定。与西方相比，中国城市行政区划内面积较大，比如北京、广州、上海、深圳分别为16807、7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别为2188、1577、789、105平方公里。北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右区域；伦敦中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间。2009年-2022年北上广房价上涨超3.5倍，高于全国平均。全国2010年6月-2022年4月百城新建住宅价格指数从9042元/平方米升至16193元/平方米，上涨0.8倍。在英国，根据英国政府网站数据，1968年-2022年2月，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至53万，英格兰地区从0.34万上涨至29.6万，全国从0.36万上涨至27.7万。伦敦地区房价涨幅达119倍，高于英格兰地区的86倍和全国的76倍。在美国，1975年Q1-2022年Q1，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区（洛杉矶都会区分区之一）房价分别上涨8.6、10.2、13.1、22.4倍。结论：核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象。中国内地住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。如中国香港采用套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言，套内面积约为建筑面积的80%，使用面积约为建筑面积的70%。根据Numbeo数据，2022年5月中国香港以218388元/平方米位居第一，首尔以150948元/平方米位居第二，伦敦以113551元/平方米位居第八，纽约以99640元/平方米位居第十四，北京、深圳、上海分别以134796元/平方米、124458元/平方米、124113元/平方米位居全球第四、第五、第六。换算为使用面积后，北京、深圳和上海中心区实际房价分别为192566元/平方米、177795元/平方米和177305元/平方米，超过首尔，仅次于中国香港，广州为132428元/平方米，位居第八。北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，但顶级豪宅价格低于国外。比如纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约48.3万元/平方米。而上海浦东中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，单价约25.7万元/平方米，以使用面积算，单价为36.7万元/平方米，浦西中心区最贵的豪宅是紧邻太平湖的翠湖，单价约23.4万元/平方米，以使用面积算，单价为33.4万元/平方米。在外围区域，中国香港以148394元/平方米位居第一，北京以76324元/平方米位居第二，上海、深圳分别以65134元/平方米、51411元/平方米，位居第七、第二十五，依然处于世界前列，但相对中心区域排名有所后移。换算为使用面积后，北京、上海和深圳城市外围区房价分别为109035元/平方米、93048元/平方米和73444元/平方米，位居第二、第三、第五，仅次于中国香港。以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为54、45、35、32，高于纽约的7，东京的9，伦敦的14；外围区房价收入比均在10以上，同样高于纽约、伦敦和东京。中国人的实际收入远高于统计数据，譬如有的公司除了基本工资通过工资卡发放，其他绩效工资奖金以现金和实物发放，一个人50万年收入体现在统计数据中可能只有12万，这是网上许多拿几千元工资无法理解高房价的原因。存在的不一定都是合理的，但一定它的理由和道理。另外大量灰色收入、外快收入、私活收入、打赏收入、租金收入等等这些都没纳入统计数据。另外炒房炒股收入也不纳入统计数据，这个也是天文数字，不像美国有资本红利税，中国炒股炒房获得的收益是没有红利税。这对于那些只有工资收入的人肯定是无法理解的，所以才会对高房价有那么多的仇恨情绪。另外高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。32、24、22，外围区的房价收入比分别为22、17、11、9，而纽约市中心和外围区房价收入比分别为7、4，伦敦市中心和外围区房价收入比分别为14、6，东京市中心和外围区房价收入比分别为9、6。换算为使用面积后，中国内地一线城市实际房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为54、45、35、32，外围区的房价收入比分别为31、24、15、13。根据Numbeo2022年5月数据，在全球主要482个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为5.70%，中位值为4.54%，外围区的静态租金回报率平均值为7.46%，中位值为5.29%。其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.62%、5.82%，伦敦为3.23%、4.60%，东京为2.75%、2.54%,而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.49%、1.81%、1.34%、1.05%，外围区租金回报率分别为1.61%、1.95%、1.44%、1.28%。中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证，2022年4月年北京、上海、广州，全市范围的租金回报率分别为1.88%、1.68%、1.63%。那么，中国一线城市的房价高了还是租金低了呢？我认为租金偏低，并且投资房产的人也不太在乎租金收入，主要高抛低吸赚房价差价。也由于政府提供大量廉租房增加租房市场的供给而导致低租金，如果是与国际接轨，就有翻倍的上涨空间。考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小。国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于中国内地。纽约市房地产税率为0.8%，市中心物业费约为104元/平方米/月，外围区物业费约为80元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3%-1.2%，实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为44元/平方米/月，外围区物业费约为23元/平方米/月。东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4%的不动产税和0.3%的市政建设税，房屋评估价约为售价的20%，市中心和外围物业费分别为22元/平方米/月、13元/平方米/月。中国内地除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且物业费较低，北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元/平方米/月，外围区物业费约为3.5元/平方米/月，考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、18、12，北上广深分别为55、46、35、32。纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为2.5%、2.5%、2.1%，而北上广深分别为1.5%、1.8%、1.3%、1.0%，差距明显缩小。北上广深房贷利率和居民房贷压力较高，北京、上海、广州、深圳的首套房贷利率为4.45%-5.4%，二套房贷利率5.2%-5.65%；高于纽约、伦敦、东京的房贷利率（3.0%-3.6%）。从首付比例看，北京首套普通住宅为35%，非普通住宅为40%，二套普通住宅为50%，非普通住宅为70%；上海首套住宅为35%，二套普通住宅为50%，非普通住宅为70%；北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例超280%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。根据Numbeo定义，抵押贷款占收入比例指每月抵押贷款与家庭收入的比率（越低越好），贷款负担能力指数指抵押贷款占收入比例的倒数（越高越好）。根据Numbeo的数据，2022年在全球主要的482个城市中，北京、深圳、上海、广州居民抵押贷款占收入的比例分别为422.78%、353.96%、348.33%、284.27%，伦敦、东京、纽约居民抵押贷款占收入的比例分别为92.59%、74.5%、68.09%。

注：数据来源于任泽平公众号